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COMPAGNIE NATIONALE DES EXPERTS DE JUSTICE IMMOBILIERS
La Compagnie Nationale des Experts de Justice en estimations immobilières (CNEJI) regroupe en son sein l’essentiel des cabinets d’expertises immobilières,
exerçant la double activité d’expert judiciaire et d’expert foncier ou immobilier.
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Le marché de l’immobilier d’entreprise évolue dans un contexte macro-économique dégradé, caractérisé par une croissance stagnante marquée par la progression du chômage qui a atteint le taux de 10% freinant le pouvoir d’achat et entraînant, faute de visibilité, un attentisme des opérateurs.

Seul le contexte financier, avec le maintien de taux bas, constitue un facteur favorable, à relativiser cependant en raison de la distribution sélective de concours bancaires exigeants, en terme prudentiel et en apport en fonds propres.

L’investissement au premier semestre est en progression de 18% sur l’année 2011 et s’élève à 5,9 millions d’euros. Cette progression est due à de grandes opérations réalisées par des investisseurs étrangers (pour la moitié environ). Les autres intervenants sont essentiellement des institutionnels recourant à leurs fonds propres, en raison de la frilosité des concours bancaires. En revanche, les opérations de tailles moyennes (10 à 100 millions d’euros) sont en retrait de 28%.

70% des investissements concernent les bureaux (4,2 milliards d’euros), dont principalement Paris et quelques belles opérations en province (500 milliards d’euros).

Les commerces, à hauteur de 1,2 milliard d’euros, sont en progression, mais le doivent à une opération parisienne de 500 millions d’euros aux Champs-Elysées (Virgin).

Les entrepôts et lieux d’activités ont représenté 600 millions d’euros dans un marché attentiste et prudent.

Les taux de rendement sont restés stables, la prime du risque, du fait de la détente des taux s’étant accrue même pour les meilleurs produits, ce qui sous-tend une anticipation très prudente des évolutions locatives.

La rentabilité "commerces" se maintient à des taux similaires pour les bons emplacements aux revenus sécurisés. en revanche, pour la logistique, les taux sont plus élevés.

La demande locative de bureaux en Ile-de-France est restée stable (930 000 m²), résultante d’une forte baisse des surfaces moyennes (<10 000 m²) et de la progression de grandes opérations. La demande se porte pour plus du tiers sur les surfaces neuves, en première Couronne Nord et Est principalement. En considérant la France entière, la demande a nettement fléchie.

Le stock reste élevé à 4 760 000 m², à prédominance de deuxième main dont le placement dans le contexte actuel paraît pour certains délicat, relançant les spéculations sur la transformation en logements.

Les loyers sont facilement stables, marquant une érosion sélective selon la qualité et la localisation.

Au total, l’évolution du marché manque de visibilité. Un nouvel équilibre devrait s’instaurer en 2013, compatible avec les contraintes financières du compte d’exploitation des utilisateurs et leurs exigences en terme de qualité de produits (normes BBC), tout en offrant aux investisseurs une rentabilité demeurant suffisamment attractive.

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