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COMPAGNIE NATIONALE DES EXPERTS DE JUSTICE IMMOBILIERS
La Compagnie Nationale des Experts de Justice en estimations immobilières (CNEJI) regroupe en son sein l’essentiel des cabinets d’expertises immobilières,
exerçant la double activité d’expert judiciaire et d’expert foncier ou immobilier.
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Les prix font de la résistance

Le marché de l’ancien, sur la première moitié de l’année 2013, a poursuivi la tendance de la fin 2012 : volume de transaction réduit de l’ordre de – 20% par rapport aux années 2000-2007 affectant plus particulièrement l’investissement (– 6% sur 2012) et les résidences secondaires (- 11% sur 2012).

Les prix ont reculé de 3% en moyenne en France entière avec de fortes disparités régionales : recul de plus de 7% en Bretagne et Basse Normandie, progression de 5 % en Aquitaine, stabilité en PACA et Rhône-Alpes. L’Ile-de-France, Paris inclus, se situe dans la moyenne de 3% résultant de variations constatées entre – 6,7% en Seine St Denis et + 6,1% dans les Yvelines.

Si les prix restent fermes sur les biens de petite taille dans les zones tendues (zone centrale en Ile-de-France, centre ville des grandes métropoles régionales), les biens familiaux importants connaissent un effritement pouvant atteindre 10% et plus en cas de défauts avérés ; il en est de même des biens situés en deuxième couronne des grandes agglomérations.

Le marché des résidences secondaires est atone même dans les zones littorales, les zones rurales restant totalement délaissées.

En matière de logements neufs, les volumes sont à la baisse tant en commercialisation qu’en mise en chantier. Les maisons individuelles sont particulièrement affectées, pénalisées par la distribution plus sélective des Prêts à Taux Zéro (PTZ).

Les promoteurs s’efforcent de contenir l’évolution des prix en réalisant des opérations sur les sites au foncier abordable et en comprimant les prestations.

Le marché demeure bloqué en raison de l’attentisme des intervenants et d’un manque de visibilité du contexte réglementaire prévu dans la loi ALUR (loi d’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové).

Les acquéreurs, au budget encadré par la stagnation du pouvoir d’achat (nonobstant des conditions de financement attractives mais accordées sélectivement) tentent de négocier des baisses de prix que les vendeurs ne consentent souvent que contraints à défaut de retirer leur offre.

Les messages des pouvoirs publics déconcertent et semblent contradictoires : l’objectif d’accroissement de l’offre pour atteindre la construction de 500 000 logements (et fluidifier le marché) n’est réalisable qu’avec la contribution significative des investisseurs privés, guère encouragés par la réforme de la législation des baux d’habitation et une fiscalité durcie et peu lisible (réforme des plus-value complexe ramenant à 22 ans la durée de détention pour exonération sauf pour la CSG maintenue à 30 ans et alourdie avec une réduction de 25% pendant un an mais à compter de 2014 droit de mutation au profit des collectivités locales passant de 3,8 à 4,5% soit + 18%).

Le retour à un marché équilibré dépendra de la reprise économique et de la réussite de la politique gouvernementale destinée à accroître l’offre à prix modérés (tant en accession, qu’en locatif), ce qui devrait permettre un ajustement des prix aux budgets des acquéreurs.

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